新疆跟團游價格交流組

一路向北!“火爆”的正定城!

小磊說房 2019-06-27 04:52:57


▲專注石家莊每一個樓盤的興衰成敗,#小磊說房給你更詳細的解答#


作者 | 小磊

來源 | 小磊說房(ID:zwhebei) 原創作品,轉載請聯系zzlei2014或評論留言


小磊聽說最近石家莊樓市又火爆了一把!


緣由就是兩個項目,一個是西三環區域的花語原鄉,另一個則是東三環區域的潤江熙園項目,兩個項目產品都有一個共同點:毛坯房源,只綁定車位(約12萬左右)。


第一個項目花語原鄉,朋友圈轉發的全是搶房的場面,感覺場面又回到了2016年下半年石家莊火爆的樓市現場,其實在小磊看來,這就是一種炒作罷了,盡管你看到的是“臺前”真相,但是“幕后”真相你又了解多少呢?


假設開發商一次性放出大量房源、售樓處開放多條有序的購房通道,還會造成這種“搶房潮”的現象嗎?據從業者透露,該售樓處搶房潮背后放出的房源極為有限。


在樓市調控依然收緊,金融政策沒有利好的情況下,“搶房潮”的到來,多少感覺有點兒假


第二個項目潤江熙園,位于太行大街和金沙江道交口,房源只有三室,沒有兩室,均價12600元/平方米,距離地跌3號線330米。


很多網友都在問,這兩個項目可以買嗎?小磊認為,剛需購房者可以入手,考慮自己居住需求,“一個東方位,一個西方位,哪個方便買哪個”。投資的話購入“地鐵盤”,鹿泉地鐵處于藍圖階段,東三環地鐵已經進入實質建設階段,投資自然看潤江熙園。


但是小磊買房,則不會選擇這兩個區域,小磊只會跟著黨走,跟著政府走,一路向北……


正文開始


“停車免費,吃喝不貴,轉一轉榮國府,看一看正定古城,帶著家人游玩一天。”2017年下半年的周末時光大都給了正定,一周總有兩三次去正定游玩。


“除了游玩的目的外,去正定還有一件要事:投資買房。”在2017年年末終于定了一套房子,感覺價格還可以,品牌房企的高端新樓盤,13000元/平方米的均價。


唯一不滿意的就是:前八年的還款壓力有點兒大,都是正定樓市限價給鬧得,限價7190元/平方米,從目前通貨膨脹的大背景(錢越來越不值錢)來看,能貸款就貸款,于是后來走了8年的裝修貸款。


盡管還款壓力大點,但是還能接受,賭一賭未來正定的發展,勝算還是比較大。


房子沒有買多久,石家莊人就開始自己“炒作正定”了,一遍遍的朋友圈推廣,讓正定在這個春節火了一把!“游園燈會”、“電子煙花”、“常山戰鼓”等春節表演節目還沒有來得及上電視新聞,就已經被網友刷屏了朋友圈,經過網友的這一波炒作,感覺年前買了這個區域的樓盤,還是可以的。


對于正定樓市而言,其實小磊一直想年前就寫,但是由于時間不充裕,一直拖到現在。


1
這個春節,正定人氣大增!!


其實對于正定春節期間的火爆,小磊也始料未及,“電子煙花秀”“正月游園燈會”,在正定古城背景的襯托下,正定一下子被“拔高”不少。


這個春節,正定帶走了石家莊的大量“人氣”。對于前幾年的肖家營廟會熱鬧的場景,今年肖家營廟會顯得很蕭條,而正定則表現的無比強勢。根據燕趙都市報全媒體報道,“央視直播3次!一天游客超20萬!正定今年徹底火了!”據統計,僅在正月初一當天,正定旅游接待總量達20.17萬人次。


在小磊看來,這樣的成績,都是用“真金白銀”砸出來的,根據小磊從政府官方網站了解到,此次“正定古城實施了一大批改造提升工程,初步測算投資40億元以上”,40億元砸出的成績,而根據官方的數據來看,春節七天假期,正定全縣旅游總收入3.029億元。投資40億元,收入3億元,這是虧本的買賣嗎?


相比實際的“投資盈虧”,正定更在意的是“人氣的聚集”。從春節除夕那天到初六,正定吸引了大量的游客,根據正定政府官方統計,這春節七天假期,正定縣旅游總人數133.84萬人次,足足是正定總人口的兩倍之多(2017年正定地區總人口50.8萬),那是什么場面,人山人海!


2
正定聚集人氣 ?瞄準石家莊副中心


對于石家莊人來講,往年春節的記憶,有欒城燈會以及肖家營廟會,而2018年春節,石家莊人都會選擇去正定古城轉一轉,看一看,拍拍照,發發朋友圈。對于今年政府政策對于正定的力度,小磊也未預料到。


肖家營廟會的資源和人氣更是完全被正定打敗,有圖有真相,看一下下面兩張圖的對比。


正月十五的肖家營廟會

正月十五的正定古城


正定距離石家莊真正的副中心越來越近,因為zf的力度很大!城市區域的發展離不開5個因素:自然環境、人口、經濟、政治及思想文化,正定自然也是這樣的:


★自然環境:幾大公園加上旅游景區,正定有底氣。

人口因素:正定正在聚人氣,七天假期一百多萬人次,力度很大;

經濟因素:優惠招商,寶能中心入駐正定,低價地皮是原因;

政治因素:一座政府行政辦公大樓在這個方位矗立,這就是很明顯的標志,更何況還有其他省直單位辦公樓作為陪襯,這就是政治實力,也是其他三個區域沒有的實力;

思想文化:這個正定古城有自己的歷史底蘊。


其實對于正定的自信,主要源于政治因素,政府辦公樓以及省直單位的辦公樓這只是一個開始,目前后續的一些政策也在落實中例如2017年4月,運河橋客運站搬遷正定已經開始實施,原運河橋客運站發往石家莊市域以北的長途班線將全部遷入正定樞紐客運站;2017年年末,權威媒體發布未來還將在石家莊正定新區建設一個新火車站,規模僅次于現在的石家莊站。


3
正定:身價倍增 ?房價在漲


這里談的是正定區域樓市和房價,在講之前,小磊講一下正定樓市的發展過程:


★正定樓市的崛起,有個先后順序:

先正定新區樓市,再正定老縣城樓市。


★正定房價的上漲自然也是這個順序:

正定新區土地價格上漲??正定新區房價上漲正定老縣城地價上漲正定正定老縣城房價上漲,如今正定房價全面上漲。


正定的資源越來越豐富,間接的推動了正定的“身價倍增”。其實在小磊看來,正定“身價倍增”,直接的因素就是“正定的地鐵”根據小磊說房查閱官方資料發現,2020年石家莊郊縣首條地鐵線將要通車,注意這里,不是規劃中,而是實實在在的地鐵通車,這無疑對于正定樓市是一個巨大的助推,此外,石家莊2號線2期工程規劃線路也已經被公布,一個區域,規劃兩條地鐵線路,除了石家莊主城區有著待遇,鹿泉、欒城、藁城三個區域有這待遇嗎?


“地鐵一響,黃金萬兩”,正定也是一樣,正定地鐵消息一出,地價房價緊隨其后。正定房價,在小磊看來,應該分為兩個區域:一個區域是正定縣老縣城,另一個區域是正定新區,盡管后者作為一個新興區域,但是作為政府推崇的一個新區,加上大房企入駐,正定新區房價“一路高漲”,而正定縣老縣城房價也受其影響,也漲了不少,這其中的功勞應該歸結于“縣區合一”。


2015年至2018年正定古城房價走勢


2015年至2018年正定新區房價走勢


根據小磊統計調查,以下兩張圖為正定縣老縣城和正定新區的房價,其中正定新區的房價只是參考個別項目的價格,原因為正定新區樓市起步只有幾個項目,屈指可數。從2015年開始,正定新區的正定天山熙湖、旅投10號院、寶能中心、眾美鳳凰府、恒山天成項目不斷推出,拉起了正定新區樓市的新局面。



4
看完房價,再來看地價!


談起正定土地市場,首先要看的就是正定新區這個區域。怎么說呢?因為正定新區,所以房企和購房者才開始關注這個區域,關注這個區域的初心就是投資心理。

說起這個區域的土地市場,主要經歷了三個階段:


無人出價的(流拍階段) :

2012年-2014年

2012年,多宗土地因無人競價而遭遇流拍;2014年,正定新區地塊終于未達保底價而導致流拍,土拍無故撤銷與流拍成為了見怪不怪的事情,尤其對于正定新區而言,已經是一種“常態”。


政府進駐的(摘牌階段): ?

2015年-2016年 ?

2016年,正定新區成交的6宗土地中,其中3宗地塊[2016]004號、[2016]005號和[2016]006號地塊的受讓人為石家莊浩運建設投資有限公司和石家莊正塬房地產開發有限公司,而兩家房地產公司背后真正大股東為“石家莊正定新區建設與房管中心


房企聚集的(競拍階段): ?

2017年

2017年,正定土地市場實現了真正的火爆。20余家大型房企齊聚正定新區土拍現場。

20家房企基本都是大型實力房企,有碧桂園、萬科、金科、華潤、金輝、合景泰富、保利、旭輝與中糧聯合體、金地、恒大、國瑞、正榮、潤江、北京城建、智高、天山、恒山、鴻坤、秀蘭、中鐵與中鐵建聯合體和亨倫。


“僧多粥少”的局面,只能競價,一次次的競拍,把正定的地價托起,隨之而來的就是房價。


2013年至2017年正定土地均價走勢

注意1:2015年正定新區土地單價164萬/畝,地價低廉的原因:寶能和天山拿了很便宜的地塊,他們是被招進來的,有優惠政策加身。

注意2:2017年正定土地均價521.18萬/畝,這個數據來源于正定老城區以及正定新區的合并,其實正定新區的土地單價要高一些。


5
如今的正定城今非昔比!央視3天連續播報


2018年正定古城的宣傳力度不斷加大,央視新聞的三天連續播報,著實讓正定火了一把,注意這里指的是正定古城,接下來看圖吧,正定要上天了!


3月24日的央視新聞


3月23日的央視新聞


3月22日的央視新聞


看完三張圖,小磊想說:正定,你火了!



? 大量粉絲還沒有養成閱讀后點贊和轉發的習慣!長期堅持原創真的很不容易,很多次都想放棄,希望大家在閱讀后點贊+轉發,表示對小磊的鼓勵~

Copyright ? 新疆跟團游價格交流組@2017

排球女将主题曲